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El siguiente es una discusión general de la liquidación del préstamo de bienes raíces a partir de este escrito. Usted es animado hablar de ello o de cualquier transacción de bienes raíces con su abogado o el asesor financiero.

PRESTAMOS DEBIENES RAICES

Hay dos tipos básicos de préstamos: El recurso (a menudo llamó "dinero fuerte") y el no-recurso (llamó generalmente "prestamos de dinero de compra"). Si su préstamo es el recurso, significa que el prestamista puede en algunos casos ejecuta juicio hipotecario, y entonces consigue un juicio contra el prestatario para la cantidad de su pérdida. Es decir, usted tiene la obligación personal para el préstamo.

Usted no tiene obligación personal Si el préstamo es el no-recurso, el prestamista sólo puede ejecutar juicio hipotecario y puede tomar la propiedad.

Primero, si usted tiene la obligación personal depende del Estado en El que la propiedad es localizada. Segundo, a veces también según cómo el prestamista ejecute juicio hipotecario en ese Estado. Primero, el Estado en El que la propiedad es localizada.

Las propiedades localizadas en muchos estados tienen las protecciones de dinero de compra para el prestatario. En estos estados, bajo ciertas circunstancias, el prestamista no puede venir detrás de usted para cualquiera de su pérdidas. Algunos departamentos de collecion del presamista, le dirán de forma distinta, sin embargo, en un intento de intimidar a usted

En California, por ejemplo hay dos tipos de préstamos de dinero de compra:

1. Si el préstamo fue (a) sacado para comprar una residencia personal (b) consistiendo en 1-4 unidades - sola familia, dúplex, triple o fourplex, y (c) usted se cambió a la propiedad cuando usted lo compró, el préstamo es dinero de compra. Incluso si usted despues se muda y renta su propiedad. El préstamo siempre permanece dinero de compra.

Ejemplo 1: Usted debe cumplir los tres requisitos, sin embargo. Usted compra un dúplex y despues del cierre de garantía bloqueada se trasladaron en él. El préstamo es dinero de compra. Luego usted refinancia. El refinanciar el préstamo no es dinero de compra.. Usted no lo sacó para comprar la propiedad, pero para sacar quizás alguna equidad, o para conseguir un mejor tipo de interés. Refinanciar los préstamos son siempre préstamos de recurso.

2. Si el vendedor devuelve la parte del precio de compra en forma de un préstamo contra la propiedad, es un préstamo de dinero de compra. Puede ser cualquier clase de propiedad - una sola familia, un edificio de apartamentos, terrera vacante, cualquier. Bajo algunas circunstancias, sin embargo, el préstamo puede cambiar del dinero de la compra al recurso.

Ejemplo 2: Usted compra un pedazo de la tierra vacante. Le es difícil de conseguir un préstamo, así que el vendedor se compromete a llevar de nuevo el primer acto. Ese préstamo es dinero de compra. Luego usted consigue un préstamo de construcción, y el vendedor concuerda en subordinar al nuevo préstamo. Eso significa que acepta convertirse en un segundo prestamista en lugar de la primera prestamista. El vendedor del préstamo ahora cambia a un préstamo sobre el recurso que usted tendrá la responsabilidad personal.

En California, un prestamista puede ejecutar juicio hipotecario

1. Por la Venta de Fideicomisario o

2. Judicialmente (por los tribunales).

En casi cada caso, un prestamista ejecutará juicio hipotecario por la Venta de Fideicomisario porque es más rápido, más sencillo, y más barato que yendo al tribunal para ejecutar juicio hipotecario. Si un prestamista utiliza el método de la Venta de Fideicomisario, No hay responsabilidad personal para el prestatario, incluso si el préstamo es el recurso.

Si su estado es de dinero de compra, la prueba de dinero de compra aplica también a segundos, los terceros, etc. En un estado del recurso, todos préstamos son el recursos, independientemente de su posición.

Ejemplo 3: Usted compra una residencia personal en California. El banco le hace dos préstamos, el primero por $80.000 y el segundo por $20.000. Los préstamos tienen dos tipos de interés diferentes. Utilizando la prueba de tres partes que indica arriba, ambos son los préstamos de dinero de compra. El prestamista puede ejecutar juicio hipotecario en cualquiera de ellos; Usted no tiene ninguna responsabilidad personal en ambos.

Ejemplo 4: El mismo ejemplo, menos el banco vende un préstamo a otro banco. Ambos préstamos son todavía dinero de compra. Ninguna responsabilidad personal

Ejemplo 5: Usted compra un edificio de 16 unidades de apartamentos. El vendedor devuelve un segundo acto de la confianza como parte del precio de compra. El primer préstamo es el recurso (más de 4 unidades), pero el préstamo de vendedor es dinero de compra.

Ejemplo 6: El mismo ejemplo como le 5, sino que usted saca un tercer préstamo para reparar el techo. El tercer préstamo es el recurso. Si el vendedor ejecuta juicio hipotecario y toma la propiedad, él lo toma con el préstamo registrado antes de su, primero. Su ejecución de una hipoteca elimina el tercero de la propiedad. Porque el tercero es el recurso, sin embargo, usted tiene todavía la responsabilidad personal para ello.

Ejemplo 7: Suponga que usted tiene un primer préstamo de $100.000 y el segundo préstamo (el recurso) es $30.000. La propiedad sólo venderá para $90.000. ¿Qué sucede?

Muy probable el primer prestamista ejecutará juicio hipotecario. El segundo prestamista entonces querrá el pago. Usted tendrá que negociar o declararse en quiebra. Si el segundo préstamo es menos de $20.000 no obstante, son escasas las posibilidades de que el prestamista realmente lo demande. No hay suficiente dinero implicó para justificar emplear y pagar a a un abogado.

Prestamos del Gobierno

HUD, FHA, y prestamistas de VA reciben algún tipo de garantía o seguro de el gobierno de los Estados Unidos. Si usted tiene una VA primera hipoteca, la Administración de Veterano (VA) es razonable acerca de aceptar las ventas cortas. Lo mismo para FHA. Si tienes un HUD en segundo lugar, sin embargo, el prestamista está garantizado a recibir el 90% del préstamo, si el comprador deja de pagar. Así, el HUD prestamista tiene poco incentivo para aceptar una venta a corto. Es más fácil para el prestamista hacer simplemente un reclamo a HUD y conseguir la mayor parte de su dinero.

Si una hipoteca se lleva a cabo, el gobierno tiene por lo general la posición de que las leyes del Estado en relación con los préstamos del precio de compra no se aplican a estos préstamos. Afortunadamente para los prestatarios, el gobierno rara la vez que demanda por responsabilidad personal.

El Gobierno le puede quitar su income tax para compensar un préstamo malo. Así usted debe tener cuidado para estructurar su retener con cuidado (y apropiadamente) para que usted salga igual ó deber una cantidad leve de dinero en fin de año durante bastantes años en el futuro.

Proteger Sus Ventajas

Como se ha mencionado en el párrafo anterior, usted tiene que organizar cuidadosamente su retención de impuestos a evitar que el gobierno obtener su reembolso si usted tiene un préstamo con el gobierno. Aparte de esto, un prestamista no puede atacar a sus bienes a menos que primero recibe una sentencia en contra de usted. Entonces tiene que encontrar que sus ventajas son localizadas.

Esto primero quiere decir que archivan un pleito y últimamente lo ganando. En la mayoría de los préstamos del recurso indica, el prestamista ejecuta juicio hipotecario por los tribunales y puede conseguir un juicio para la obligación personal contra usted en seguida. En otros estados, el prestamista debe tomar los pasos independientes separados para conseguir tal juicio, inclusive la clasificación de un segundo pleito a veces.

En estados de dinero de compra, los prestamistas ejecutan juicio hipotecario generalmente por la venta de Fideicomisario, con lo cual renunciando su derecho de reunir un juicio personal de la obligación. Si un prestamista ejecuta juicio hipotecario por el tribunal, debe conseguir primero un juicio antes de pueder perseguir cualquiera de sus ventajas. Esto no previene a agentes ansiosos en departamentos de colección de prestamista de hacer las declaraciones absurdas para tratar de intimidarle. ¡No lo permita! Bajo las Prácticas Justas del Cobro de morosos Actúa el recaudador puede ser tenido personalmente responsable de violar dijo el acto, y para indicar lo Siguiente: Bajo las Prácticas Justas del Cobro de morosos Actúa el agente de colección puede ser tenido personalmente y responsable de violar dijo el acto, y si indicar lo Siguiente:

"Si usted no paga, haremos lo sigiente

1. Garnishee sus sueldos la semana próxima,

2. Pondremos un gravamen otra propiedad que usted posee,

3. Tomamos su coche para la garantía colateral,

4. Mandar al Alguacil el martes a (ser varias amenazas)

5. Haremos un informe a la policía".

Los primeros tres no pueden suceder después de que el prestamista (un) archive el pleito y (B) va al tribunal y gana. El primer puede ser hecho fácilmente, pero el segundo nunca es garantizado (recuerde que las únicas dos garantías en la vida es la muerte y los impuestos). En medio el los dos son mucho esfuerzo y el gasto en la parte del prestamista, que es por eso qué prestamistas están generalmente abierto a la negociación.

Los artículos cuatro y cinco en el encima de la lista simplemente no sucede. No existe la prisión de Deudor más.

Si usted es dueño de otra casa en la que viven, puede proteger hasta 100.000 dólares de la equidad en California mediante la presentación de una Declaración de Homestead. Mientras que este es registrada ante el prestamista es capaz de registrar la sentencia, el fichero es en el tribunal, esta equidad es mucho más protegido.

El ejemplo 8: Un segundo prestamista del acto de la confianza (o cualquiera para algo, en cuanto a eso) le demanda en tribunal y consigue un juicio el 1 de julio. El prestamista registra una copia del juicio el 2 de julio. Usted y su esposo posee un hogar con $75,000 equidad. Cuándo usted averigua que usted pierde en el ensayo, usted registra una declaración de patrimonio familiar ese mismo día, July1. Su $75,000 son protegidos. El prestamista puede poner un gravamen contra su hogar, pero si usted fue de venderlo inmediatamente, usted podría salir su $75,000. Si usted no lo pone en otro hogar, seis meses más tarde, el prestamista podría conectar el dinero - si lo podría encontrar.

Un segundo acto prestamista (o cualquiera para cualquier cosa, para el caso) las cuestiones que en los tribunales y recibe una sentencia de 1 de julio. El prestamista registra una copia de la sentencia de 2 de julio. Usted y su cónyuge es dueño de una casa con 75,000 dólares equidad. Cuando usted descubre que usted pierde en el juicio, podrá registrar una casa declaración ese mismo día, July1. Su 75,000 dólares está protegida. El prestamista puede poner un derecho de retención en contra de su casa, pero si se va a vender de inmediato, usted puede obtener su 75,.000 dólares. Si no lo pone en otra casa, seis meses más tarde, el prestamista podría adjuntar el dinero, en caso de que pudiera encontrarlo.

Mientras el prestamista tiene las maneras de incontrarlo, no son fácil. También, usted tiene las maneras de permanecer un paso (o muchos más) adelante del acreedor que consiguió el juicio.

Los mismos hechos como ejemplo 7 sino que su equidad son $130,000. Teóricamente, el acreedor podría forzar la venta de su casa. Usted podría mantener el primer $100,000 y el acreedor conseguiría el equilibrio de $30,000. En California, sin embargo, los pasos para alcanzar esto es muy técnico. También, hay una política del Estado contra la venta de un casa de una persona por debajo de el. Estos hechos juntos significan que rara la vez es procurado.

Evitar el acoso por el Prestamista

Una pequeña contidad de prestamistas son compasivo y entender que los riesgos que pueden pasar en ellos hacer estos préstamos. La mayoría de los prestamistas entrarán en una campaña fuerte de conseguir que continuen hacidendo los pagos. Esto puede incluir las amenazas como se ha dicho antes, llamando a todas horas del día y noche, llamando los al trabajo, y golpeando en su puerta demando el pago. El Federal Fair Debt Collection Acto Practicas tiene límites de lo que pueden hacer los coleccionistas.

Si el colector se le acerca como un agente para otra persona (que es el caso 98 % del tiempo), él debe parar el contacto con usted si lo sigiente ocurre,

1. Usted le dice que no va a pagar y pedirle que pusiera fin a sus esfuerzos de recolección. Usted debe mandar una carta a este efecto, aunque esto no siempre pare ni hace que vaja mas despacio aúna colección procurada en muchos casos.

Los agentes de colección no estan supuestos á llamar a su trabajo para recolectar. Pero ellos lo hacen.

eunir. Pero ellos hacen.

Negociar con el Prestamista

La mayoría de los prestamistas prefieren negociar algún tipo de solución en vez de acudir a los tribunales. Todos los que realmente demanda preferiría solucionar que ir a juicio. Usted puede tener ninguna inclinación ni una situación que se preste a ir a banca rota. El prestamista no siempre puede estar seguro que su situación y/ó la inclinación no cambiarán, sin embargo.

Una negociación final significa generalmente dar algún dinero en efectivo, aunque no siempre, y una nota firmada por usted para el equilibrio de la cantidad negociada . La cantidad negociada depende de una gran variedad de factores incluyendo: su situación financiera como el prestamista lo ve, la pérdida efectiva de prestamista, cuántos préstamos malos el prestamista tiene en ya, etcétera.

Ejemplo 9: En un segundo de $30,000 el prestamista se compromete a resolver por $20,000 con usted pagando $3,000 ahora, y hacer los pagos en el equilibrio. Generalmente no hay interés. Los pagos podrían ser de $300 a $700 al mes. Si durante el período de pago puede administrar a pagar el saldo restante en una suma fija, por lo general se puede negociar un nuevo pequeño descuento. Por ejemplo, si usted pagó el saldo de 10.000 dólares y, a continuación, podría llegar a una suma fija, usted podría estar en condiciones de resolver por 8.500 dólares o 9.000 dólares. Una vez más, esto dependerá de una variedades de factores.

Si usted está negociando con un banco para un corto de venta, o después de una ejecución hipotecaria, siempre debe tratar de incluir la eliminación de cualquier negativos sobre su informe de crédito como parte de la solución. A veces el prestamista se compromete a ello; La mayor parte del tiempo no lo hará.

Dirección

Para Inglés el número de teléfono: (877) 255-1074 - Fax: (800) 291-4555

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