FOLLETO de EJECUCION DE UNA HIPOTECA Y VENTA BREVE Este artículo está diseñado para ser de interés general. Las técnicas específicas y la información que se debate podría no aplicarse a usted. Antes de actuar en cualquier asunto que figura en este documento, usted debe consultar con su asesor jurídico. Existen dos tipos de hipoteca en California: La Venta del fideicomisario, y el Ejecución de una hipoteca Judicial. El EJECUCION DE UNA HIPOTECA JUDICIAL es rara y tiene muchas desventajas al prestamista. No es un proceso facilitado (como la Venta de Fideicomisario), pero implica el acto del tribunal, las órdenes, las evaluaciones, y una subasta. Toma mucho más largo y cuesta mucho más que una Venta de Fideicomisario. La dificultad verdadera con el Ejecución de una hipoteca Judicial es que permite al Prestatario un 1 año el "derecho de rescate" en que les permite comprar los bienes regreso del de la propiedad del adjudicatario. Esto hace las compras de tal propiedad más incierta y tiende a bajar la orden. La ventaja al prestamista del Ejecución de una hipoteca Judicial es que un juicio de la deficiencia contra el Prestatario es permitido. [vea la excepción abajo para residencia personal]. La subasta avanza es utilizada para reducir la deuda (inclusive penas, los honorarios de abogados, y los costos); el juicio es entrado contra el Prestatario para el equilibrio. Si el juicio de la deficiencia es coleccionable es otro problema para el prestamista. La VENTA del FIDEICOMISARIO es el método fácil del ejecución de una hipoteca. Es rápido y económico. Sin embargo, ningún JUICIO de la DEFICIENCIA ES PERMITIDO. En un Acto de Confía al prestatario (Trustor) da al Fideicomisario (típicamente una compañía de título) el derecho de vender la propiedad si el Comprador deja de pagar. El primer paso es una Nota del Defecto. Indica la cantidad del defecto. 90 días son dados a curar el defecto poniendo al día todos los pagos, las penas, y los costos que esten atrasados. Después de que los 90 días expiren, el prestamista presenta una notificación de 21 días del Fideicomisario venta, en cual momento una subasta es tenida, generalmente en un Tribunal, con publicidad limitada como consecuencia de una gran depresión de los precios. Después de que ha terminado, el antiguo propietario debe ser desalojado si se niega a abandonar. El Prestatario todavía puede ponerse al día sobre todos los retrasos en los pagos hasta 5 días hábiles de anticipación a la venta. Dentro de los últimos 5 días, la única manera de parar la venta es por el pago íntegro de la totalidad del saldo. La EXCEPCION Residencia Personal = no Obligación Por la ley del Estado nunca hay la obligación personal para una hipoteca de la compra para una residencia personal. El dueño puede "ir se" de la propiedad con la inmunidad de la obligación personal a pesar del método del ejecución de una hipoteca. El acto en vez del Ejecución de una hipoteca Esto es un atajo, cuando el dueño acepta el inevitable y le devuelve la propiedad al Banco. Sin embargo, muchos prestamistas ahora se niegan a tomar un Acto en vez del Ejecución de una hipoteca. Ellos consiguen el título "más limpio" si ellos ejecutan juicio hipotecario, efectivamente acabando con todos los demás créditos a la propiedad. BANCARROTA Muchos prestatarios se demoran hasta la última hora y entonces archivan la bancarrota para parar la venta. Si no hay equidad en la propiedad el prestamista hará finalmente un "Movimiento para el Alivio del Automático Permanece " permitir el ejecución de una hipoteca para avanzar. Esto toma tiempo y le cuesta al prestamista más dinero. El ejecución de una hipoteca después de la Venta "vendí la propiedad. El préstamo es todavía en mi nombre. El comprador se suponía que iba a hacer todos los pagos. Ahora el Banco ejecuta juicio hipotecario y me envia avisos." Como se ha señalado anteriormente, si el prestamista utiliza la Venta de Fideicomisario, renuncia cualquier derecho de buscar un juicio de la deficiencia contra cualquiera. Por lo tanto, un vendedor que este todavía en la hipoteca para su propiedad anterior tiene pequeño (si cualquiera) el riesgo verdadero de la obligación para una deficiencia. La preocupación es la siguiente: "Pero va a afectar mi crédito?" Si el dueño anterior puede demostrar que el préstamo fue actual cuando él vendió la propiedad, aunque pueda mostrar en un informe del crédito, una carta a la agencia de informes comercial que explica que el ejecución de una hipoteca estuvo después de una venta, generalmente trabaja. "VENTA BREVE" La mayoría de los prestamistas están en el negocio de dinero y más bien no poseerían bienes raíces. Si el valor de la propiedad ha disminuido, algunos prestamistas cooperan y permiten una venta de la propiedad, en vez de forzar un ejecución de una hipoteca. Si la deuda es más que el valor de la propiedad, para venderlo y girar el interés de prestamista en el dinero efectivo, el prestamista debe concordar en aceptar menos que el pago íntegro como satisfacción de la deuda. Muchos prestamistas se dan cuenta de que algún dinero pronto es mejor que menos dinero (desde que las subastas del ejecución de una hipoteca traen generalmente los precios bajos) más tarde, especialmente si la deuda continúa aumentar durante el estado de pendiente del ejecución de una hipoteca. CONSECUENCIAS de los IMPUESTOS Hay dos elementos de los beneficios: "verdadero beneficio, y el alivio de la deuda los ingresos. "El verdadero beneficio" se calcula como si los bienes fueron vendidos por su valor; Alivio de la deuda de la renta imponible es si la deuda supera el valor de la propiedad. Un ejecución de una hipoteca, el Acto en Lugar de, o en una venta breve (implicando deuda de recurso) son tasados idénticamente. Si la deuda es $200,000 y el valor de la propiedad son $180,000, la ganancia el propietario del `verdadero beneficio ' es tasado como si él hubiera vendido la propiedad para $180,000; el alivio de ingresos de deuda es imponible en los $20,000 de deuda por encima del valor de la propiedad. Si la "base del costo" del dueño es menos que el valor, él tiene una ganancia imponible de ` verdadero beneficio '. [La 'base de los costos' es determinado examinando el costo inicial de la propiedad, más mejorias principales, menos alguna ganancia diferida de antes del impuesto difirió las ventas (del 2 refinanciamiento de año de una residencia primaria o para la propiedad de la inversión). Si el costo de la propiedad es $250,000 y la ganancia de $100,000 fue dado a la vuelta de ventas previas en este hogar, su base del costo es $150,000.] El otro tipo de ingreso imponible es `alivio de la deuda de los ingresos", basado en la diferencia entre lo que se adeuda y el valor de la propiedad, de 20.000 dólares (200.000 dólares de deuda, menos valor de 180.000 dólares). El alivio de ingresos de deuda es imponible sólo hasta el punto que el alivio de deuda tiene como resultado la solvencia. Si el dueño tiene una riqueza neta negativa antes de y después de la venta, nada es imponible. Alternativamente, si él tiene el patrimonio neto negativo antes, y $3,000 patrimonio neto después, hasta $3,000 es imponible. Si el dueño está en bancarrota, ningún alivio de ingresos de deuda es imponible.
Para Inglés el número de teléfono: (877) 255-1074 - Fax: (800) 291-4555
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